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| 资料名称： ××房地产经纪有限公司项目策划报告 RAR 格式 |
| 资料编号: |
18_34537 |
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| 资料类型： |
实用技能 |
| 资料格式: |
RAR 格式 |
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25 KB |
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| ××房地产经纪有限公司项目策划报告目 录前言第一部分 市场分析一、通州地产市场简述二、市调分析第二部分 定位分析一、 项目描述二、 客户定位三、产品定位第三部分 宣传推广计划一、宣传推广要点二、具体运做要求三、销售工具要求四、推广工具及形式五、宣传推广的阶段补充说明前 言透视北京火红的房地产市场2002年1—4月现房销售176万平方米，同比增长达44．7％ 今年以来，本市房地产开发投入持续高涨，供应量进一步加大，市场销售不断升温，销售面积高于同期竣工面积。 截至4月底，全市累计完成房地产开发投资181．1亿元，同比增长55．6％，比一季度增速高9．1个百分点；竣工各类商品房118．7万平方米，增长54．7％，比一季度上升8．1个百分点，其中住宅101．2万平方米，增长68．9％；实现现房销售176．2万平方米，增长44．7％，其中住宅165．7万平方米，增长40％，增速在一季度比2月份分别上升44个百分点和45．4个百分点的基础上，又上升5．2个百分点和1．4个百分点。 从一季度房地产开发情况看，本市房地产开发总体形式比较乐观，但也有几个现象值得关注 其一，商品住宅投资增速趋缓。一季度本市完成商品住宅投资48.8亿元，比上月商品住宅增速降低33.1个百分点。而在住宅投资趋缓的同时，办公楼和商业营业用房投资的增速分别比上月提升48.7个百分点和55.2个百分点。市统计局统计报告分析认为，住宅产业是国民经济重点发展的领域，商品住宅作为住宅建设的主体，近年来增长很快，是开发投资的主要组成部分和增长点。在住宅需求还很旺盛、办公楼和商业营业用房尚有百余万平方米存量待消化的情况下，投资者投资去向的调整还需慎重。 其二，新开工面积首次出现下滑，这是近年来少见的现象。新开工面积的变化是反映房地产开发未来趋势的重要指标之一，本月商品房新开工面积下降究竟是暂时现象还是预警信号，还有待观察。 其三，拖欠工程款增长速度快于开发投资。一季度，本市房地产开发各项应付款合计8亿元，其中拖欠工程款4.4亿元，比去年同期增长了1.9倍。 其四，本年房地产资金到位中，利用外资下降较快。虽然房地产资金总体比较充裕，但从结构看，一季度当年利用外资仅为1.1亿元，在上年同期下降18.2%的基础上又下降了78.7%。销售是房地产市场的中心环节，销售量和价格变动情况不仅对房地产自身市场供求和前景影响巨大，对整体经济的影响也不容忽视，是观察经济运行情况的重要指标之一。虽然目前本市房地产市场在法律建设、市场规范、质量保障、物业管理方面还有待完善，但从宏观看，销售量、投资量、供应量均大幅增长且大致同步，商品住宅平均售价也稳定在上年末的水平，对房地产市场的发展和整体经济运行均产生了积极影响。 透过房地产火红的现象看出，房地产销售作为一门新兴行业尤为引人注目，问题也尤其多。第一部分 市场分析通州区地产市场现状1、 作为cbd的后花园，通州由于交通的便捷而在广大购房人群心中占有一席之地，尤其是较为低廉的价格成为其制胜法宝。2、 小户型随着市场的发展正逐渐成为趋势，亚中产阶级成为主要购房群体。因此，低总价，轻松供房成为该区域客层的要求。3、 开发商、区政府正在努力降低京通快速路的收费标准。项目位于北苑环岛南侧，从国贸驱车仅13分钟即到该区；且有多条公交站点如342、388、728、930、928支、846、交通十分便利。交通工具选择多样化，对购房者极具吸引力。另外，随着通州区整体规划的逐渐展开，将进一步推动该地区的发展与繁华，并使这一地区更趋成熟。 位于cbd后花园的纯居住区，这一位置也有利于吸引在国贸商圈及其周围工作的白领。4、 从周边项目情况分析，大都中档价格在2800—3300之间，新华联家园智能化欧式高品位大社区通州楼盘又出黑马通州一黑马，已广为人知，之所以该项目配合在配套上及价格上的优势，使项目极具吸引力均价定在2980元/平方米较适合该区域开盘项目。5、北京对外地人购房也实行20%首付”这将极大激活一部分需求。6、 通州项目运作中，项目的前期产品策划、后期的销售策划缺少专业性、系统性。7、 我们在短时间内对通州市场作了简单的市场调查 从通州若干项目情况来看1、 项目销售中，消化最快的是60平米左右的一居室，70-90平米的二居室，90-110的三居室，消化速度上看，一居大于二居，二居大于三居。2、 通州区需求中，紧缺小户型，即低首付、低月供的经济实惠型的房型。3、 操作较专业的项目，销售情况较好，如新华联家园、新华联锦园、天赐良园等。4、 大多数项目前期的产品策划不到位，与后期的销售不连贯，导致后期消化吃力，销售周期长,销售费用较高。5、 商品房项目的销售中， 期房多，现房少；非商品房（小产权房）及底商销售中，现房多，期房少。6、 物业管理缺乏全面、缺乏专业。7、 通州大多数的开发公司缺少企业理念，项目无风格（概念），后期销售动用一切人力、财力， 只要卖掉房子就行”的做法来运作第二部分 定位分析一、项目描述分析1、本项目地处通州中心，总占地 公顷，总建面 万平米，属于大社区项目，距长安街延长线新华大街与轻轨都比较近，交通的通达性较好，周边购物场所、文化教育、医疗、金融服务、娱乐、运动等设施一应俱全，决定了项目的品质不俗。2、物业状况（1）、物业优势 ※ 交通较为方便※ 周边配套设施较齐全※ 紧临潞河名苑”等物业，使买家容易认可物业的地理位置及物业期望档次 ※ 随周边的逐步外拆，该区有将未来三、五年形成另一个居住热点地区 ※ 板楼阳光设计理念较为流行和被人接受 ※ 小户型目前拥有一定市场 （2）、物业劣势 ※ 糟杂居住区、工厂在人们心中的印象不好※ 地段目前处于略为偏东南 ※ 通州的诸多新老项目会对销售造成一定的客户分流※ 居住环境不好，目前周边相对较落后※ 通州日后供应量大 ※ 通州的日后开发规模及相对低价的物业会对项目产生竞争 ※ 分期开发施工，影响入住 ※ 首期1.2万平米占地较小，规模较小，运作成本高，从建筑设计、园林设计的规模化运作上讲不占优势，给后期造势推广带来不便。二、客户定位（一）目标客群特征分析1、35岁以下占70%。2、客户文化程度较高，中等学历以上占90%，大专以上占65%， 3、收入较为稳定，家庭月收入超过5000元。4、自住占90%以上。5、首次置业85%以上。6、外地人占60%，北京人占40%...... |
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